창고 매매계약, 물류센터 매매계약에서 놓치기 쉬운 5가지 리스크

창고나 물류센터를 매입할 때 많은 분들이 먼저 건물부터 봅니다.

그리고, 대지면적은 얼마인지,

 

건물은 몇 평인지,

 

층고는 어떤지,

 

도크은 몇 개인지, 

 

대형 차량이 들어오고 나가기 편한지를 살펴봅니다.

그리고 가격을 봅니다.

그런데 현장에서 창고 거래를 하다 보면 진짜 확인해야 할 문제는 계약 단계에서 나타나는 경우가 있습니다.

특히 매수인이 이렇게 말할 때입니다.

“이 건물 조금 고쳐서 사용하려고 합니다.”

이 말이 나오면 저는 건물만 보지 않습니다.

어떻게 사용할 것인지, 어떤 시설을 남기거나 바꿀 것인지, 그 과정에서 발생할 위험을 누가 부담할 것인지를 함께 봅니다.

창고 매매계약에서 중요한 것은 좋은 건물을 찾는 것만이 아닙니다.

그 건물을 원하는 방식으로 사용할 수 있는지, 그리고 확인되지 않은 위험을 계약서에서 어떻게 정리할 것인지가 중요합니다.

 

창고·물류센터 매매계약 전 계약서와 인허가 조건을 검토하는 모습

1.   창고 인허가, “곧 됩니다”라는 말만 믿어도 될까

 

창고나 물류센터 거래를 중개하다 보면 이런 이야기를 들을 때가 있습니다.

“용도변경은 금방 됩니다.”

 

“조금만 손보면 사용할 수 있습니다.”

 

“허가받는 데 별문제 없습니다.”

문제는 계약 당시에는 아직 결과가 확정되지 않은 경우가 있다는 것입니다.

건축물의 용도를 변경하려는 경우에는 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야 하고, 변경 내용에 따라 허가나 신고 등의 절차가 필요할 수 있습니다. 

 

현행 건축법 제19조가 이 내용을 규정하고 있습니다.

따라서 매수인이 생각하는 사용 목적과 현재 건축물의 용도가 다르다면 계약 전에 먼저 확인해야 합니다.

산업단지 등에 있는 물건이라면 여기서 끝나지 않을 수 있습니다.

해당 입지의 업종 관련 조건이나 관리기관과의 절차 등도 따로 확인해야 합니다.

제가 현장에서 확인하는 순서

현재 건축물 용도를

→ 매수 후 사용 목적

→ 필요한 용도변경 여부

→ 해당 입지의 업종 및 입주 조건

입니다.

여기서 중요한 것은

“될 것 같다”와 “확인됐다”는 다르다는 것입니다.

인허가가 아직 끝나지 않은 거래라면, 거래 조건에 따라 계약금이나 중도금 지급 시점을 주요 인허가의 완료 또는 확인 결과와 연동하는 특약을 검토할 수도 있습니다.

 

 

 2.   창고 시설물, 이전 임차인이 남긴 것은 누구의 것인가

 

창고 내부에 들어가면 건물 이외에도 여러 시설물들이 눈에 들어옵니다.

랙이 설치돼 있을 수 있고, 하역설비가 남아 있을 수도 있습니다.

냉동·냉장시설이 있는 창고도 있습니다.

매수인 입장에서는 자연스럽게 생각합니다.

“이것도 같이 인수하는 것 아닌가?”

하지만 시설물이 존재한다는 것과 매매 대상에 포함된다는 것은 별개의 문제입니다.

더 중요한 것은 그 시설을 철거하거나 그대로 사용할 때 발생하는 책임입니다.

예를 들어 기존 임차인이 설치한 랙을 철거해야 한다면 누가 비용을 부담할까요?

냉동설비를 그대로 두기로 했다면 잔금 이후에도 현재 상태로 인도된다는 것을 어떻게 확인할까요?

창고 매매 특약에서 확인할 내용

무엇을 인수하는가.

무엇을 철거하는가.

철거 비용은 누가 부담하는가.

현재 상태 그대로 인도하는가.

가능하다면 주요 시설물을 목록으로 만들어 계약서에 별첨 하는 것이 좋습니다.

랙, 하역설비, 냉동·냉장설비처럼 거래 가격이나 사용 목적에 영향을 주는 시설이라면 더욱 그렇습니다.

말로 합의한 내용은 시간이 지나면 기억이 달라질 수 있습니다.

계약서에 남겨야 할 내용과 현장에서 확인해야 할 내용을 구분하는 것이 중요합니다.

 

창고 매매 시 랙·냉동설비·하역설비 등 시설물 인수 범위를 확인하는 모습

3.   물류센터 매매계약, 임대할 업종까지 생각해야 한다

 

직접 사용할 목적으로 사는 건물이라면 내가 하려는 사업이 가능한지를 확인해야 합니다.

그런데 임대수익을 목적으로 창고나 물류센터를 매입한다면 한 가지 질문을 더 해야 합니다.

“매수한 다음 어떤 임차인을 받을 것인가?”

현재 임차인이 사용하고 있다는 사실만으로 새로운 임차인도 똑같이 사용할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

건축물 용도와 용도지역, 해당 지역의 업종 제한 등을 확인하고, 산업단지라면 입주계약이나 관리기관의 입주 가능 여부도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

산업단지에서는 업종이나 사업내용 등이 입주계약의 중요한 사항이 될 수 있어, 실제 임대 예정 업종을 구체적으로 정하고 확인하는 것이 좋습니다.

그래서 저는 매수인에게 먼저 묻습니다.

“이 건물을 매입해서 어떤 업종의 임차인을 받을 생각입니까?”

그 답이 나오면 그 업종을 기준으로 다시 건물을 살펴봅니다.

계약을 먼저 하고 임차업종은 나중에 생각하는 것보다, 예정 업종을 먼저 정하고 계약 조건을 검토하는 것이 안전합니다.

 

 

4.   창고 소방시설, 등기부등본에는 나타나지 않는 위험

 

창고 매매계약에서 등기부등본은 매우 중요합니다.

하지만 등기부등본만 보고 거래를 끝낼 수는 없습니다.

창고와 물류센터에서는 소방시설의 상태와 점검 이력도 확인할 필요가 있습니다.

현행 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행규칙」은 소방시설등 자체점검의 구분과 대상, 점검 방법 및 횟수 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.

따라서 계약 전에는 확인 가능한 범위에서

소방시설 설치 상태

최근 점검 결과

지적사항

지적사항에 대한 조치 여부

등을 살펴보는 것이 좋습니다.

특히 창고 내부를 개조했거나 설비가 많이 변경된 물건이라면 현재 상태와 관련 기준의 적합 여부를 확인해야 할 필요성이 더 커질 수 있습니다.

제가 중요하게 보는 것은 단순히

“소방시설이 있습니다.”

가 아닙니다.

현재 상태가 어떤지, 문제가 있었다면 어떻게 조치했는지입니다.

 

 

물류센터 매매 전 스프링클러와 소방시설의 설치 및 점검 상태를 확인하는 모습

5.   계약금·중도금, 얼마보다 언제 지급하는지가 중요하다

 

창고 매매계약에서는 계약금과 중도금의 금액만큼 지급 시점도 중요할 수 있습니다.

예를 들어 용도변경 가능 여부가 아직 확인되지 않았습니다.

시설물의 철거 여부도 결정되지 않았습니다.

소방과 관련된 확인도 끝나지 않았습니다.

그런데 중도금까지 지급했습니다.

나중에 예상하지 못했던 문제가 발견된다면 매수인의 협상력이 이전보다 낮아질 수 있습니다.

그래서 저는 계약금과 중도금을 단순한 지급 일정으로 보지 않습니다.

확인해야 할 사항과 지급 시점을 어떻게 연결할 것인가의 문제로 봅니다.

물론 모든 거래에 같은 특약을 적용할 수는 없습니다.

거래의 성격과 협상 조건에 따라 주요 확인사항의 완료 또는 확인 결과와 중도금 지급 시점을 연계하는 방법을 검토할 수 있습니다.

결국 중요한 것은

“얼마를 먼저 주느냐”보다 “무엇을 확인한 뒤 얼마를 지급할 것인가”

입니다.

 

창고  매매계약 전,  특약으로  검토할   5가지

 

창고·물류센터 계약 전 인허가·시설물·임대업종·소방·지급조건 5단계 체크

 

구   분	내   용
인허가	예정된 용도변경 ·사용목적이 가능한지, 불가능할 경우 처리 방법
시설물	랙 ·냉동설비 ·하역설비 등 매매 포함 여부와  인도 상태
임대업종	예정 임차업종의 사용 가능 여부와  입주 조건
소방 ·안전	점검 상태, 지적사항과  조치 책임
지급조건	주요 확인사항과  계약금 ·중도금 지급 시점과  연계 여부

 

여기서 한 가지 기억할 것이 있습니다.

특약을 많이 넣는 것이 좋은 계약을 만드는 것은 아닙니다.

먼저 실제 위험을 확인하고,

그다음 누구의 책임인지 정하고,

마지막으로 그 내용을 계약서에 남기는 것이 중요합니다.

 

 

공인중개사의 눈

 

저는 창고나 물류센터를 볼 때 건물의 상태만 보지 않습니다.

이 건물을 앞으로 누가, 어떤 목적으로 사용할 것인지를 먼저 생각합니다.

그래야 계약서에서 확인해야 할 것도 보입니다.

매물에는 좋은 이야기가 많습니다.

층고가 좋습니다.

도크가 많습니다.

차량 진입이 좋습니다.

IC도 가깝습니다.

하지만 계약 단계에서는 질문이 달라져야 합니다.

“이 건물을 내가 원하는 방식으로 사용할 수 있는가?”

그리고 한 번 더 확인합니다.

“그 조건과 책임이 계약서에 제대로 남아 있는가?”

좋은 매물을 찾는 것과 좋은 계약을 만드는 것은 별개의 문제입니다.

특히 창고·물류센터처럼 시설과 용도, 임대수요가 복잡하게 연결된 자산일수록 계약 전에 확인하고, 합의하고, 기록하는 과정이 중요합니다.

 

 

다음 편

 

땅을 보는 눈 — 24편

 

창고 매매 잔금, 소유권 이전 전에 확인해야 할 것

계약서를 작성했다고 거래가 끝나는 것은 아닙니다.

잔금 단계에서는 근저당 말소, 소유권 이전, 인도 시점, 체납·미정리 사항 등 또 다른 확인이 필요합니다.

다음 편에서 이어가겠습니다.

 

 

감사합니다.