싸게 산 땅인가, 싸게 산 것처럼 보이는 땅인가

안녕하세요.

인천에서 공장·창고·토지 등 산업용 부동산을 중개하고 있는 황금공인중개사 대표 전기봉입니다.

공장부지를 매입하려는 분들과 현장에서 이야기를 나누다 보면 비슷한 질문을 자주 받습니다.

"이 땅, 평당 얼마면 괜찮습니까?"

저는 오히려 이렇게 되묻습니다.

 

"그 땅을 사서 공장을 지은 뒤에도 괜찮겠습니까?"

 

평당 가격은 쉽게 비교할 수 있습니다.

인근 실거래가를 찾아보고, 주변 매물의 평당 가격을 비교하면 됩니다.

그런데 정작 중요한 것은 그다음입니다.

 

그 땅을 사서 내 사업을 하는 데 실제로 얼마가 들어가는가.

 

지난 편까지 도로를 확인하고, 전기를 확인하고, 업종을 확인하고, 인허가를 확인하고, 환경·민원까지 확인했습니다.

그 모든 조건을 통과한 땅이라도 마지막 단계에서 다시 멈춰 서는 경우가 있습니다.

바로 사업성입니다.

저렴해 보이는 땅과 실제로 저렴한 땅은 다를 수 있습니다.

공장부지 6단계 사전진단의 마지막 단계.

오늘은 사업 경제성을 이야기해 보겠습니다.

 

1.   토지가만 보고 계약하면 안 되는 이유

 

공장부지를 알아보는 분들이 가장 먼저 계산하는 것은 토지가격입니다.

예를 들어 1,000평에 평당 200만 원이라면,

"20억 원이구나."

여기까지는 쉽게 계산합니다.

하지만 실제 공장사업에 들어가는 돈은 여기서 끝나지 않습니다.

 

●   토지 매입가 + 취득 관련 지방세 등

●   개발행위허가·건축 관련 설계 및 인허가 비용

●   성토·절토, 옹벽 등 토목공사비

●   진입도로 개설·정비 비용

●   전력·상하수도 등 기반시설 인입비

●   건축공사비

●   기계설비 반입·설치 비용

●   대출이자 등 금융비용

 

등이 추가로 들어갈 수도 있습니다.

 

AI가 만든 토지가격과 총투자비 구성

 

여기서 매수인이 자주 하는 착각이 하나 있습니다.

"이 정도 땅이면 토지가의 몇 퍼센트 정도만 더 들겠지."

제 경험상 이렇게 감으로 잡은 예산은 현장에서 쉽게 틀어집니다.

공장부지는 필지마다 조건이 다르기 때문입니다.

지형이 평탄한 땅도 있고 성토가 필요한 땅도 있습니다.

옹벽이 필요할 수도 있습니다.

진입도로가 이미 갖춰진 땅도 있지만, 별도의 도로 정비나 개설이 필요한 경우도 있습니다.

전봇대가 가까이 있다고 해서 원하는 전력용량이 바로 확보되는 것도 아닙니다.

업종에 따라 필요한 기계설비와 환경시설도 달라집니다.

금융을 이용한다면 사업기간에 따라 이자비용도 달라집니다.

옆 필지는 진입도로가 이미 갖춰져 있어 별도 비용이 거의 없는데,

바로 옆 필지는 도로를 새로 정비해야 해서 예상하지 못한 비용이 크게 늘어나는 경우도 실제 현장에서 봅니다.

그래서 저는 총투자비를 토지가격의 몇 배라는 식으로 미리 정하지 않습니다.

토지비와 별도로 발생하는 비용을 하나씩 꺼내서 계산합니다.

땅값이 싸다는 것과 사업비가 싸다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

 

 

2.   가격이 적정한지 확인하는 방법

 

 

"그래서 이 땅 가격이 비싼 겁니까, 싼 겁니까?"

이 질문에는 한 가지 숫자만 보고 답하기 어렵습니다.

저는 가능하면 여러 가지 방법을 겹쳐서 봅니다.

첫 번째는 비교사례입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 통해 주변의 유사 거래를 확인합니다.

그런데 단순히 평당 가격만 비교해서는 안 됩니다.

같은 1,000평이라도

 

●   도로 조건이 다른지

●   용도지역이 다른지

●   토지 형상이 다른지

●   고저차가 있는지

●   진입 조건이 다른지

●   개발 가능성이 다른지

 

를 함께 봐야 합니다.

 

평당 가격이 싸더라도 도로가 불리하거나 토지 형상이 좋지 않다면 실제 사업자가 느끼는 가치는 달라질 수 있습니다.

반대로 평당 가격은 조금 높아도 도로와 기반시설이 잘 갖춰져 있다면 전체 투자비에서는 더 유리할 수도 있습니다.

 

두 번째는 원가를 따져보는 것입니다.

 

개발이 필요한 토지라면 매입가격만 볼 것이 아니라 실제로 사업에 투입되는 비용을 계산해야 합니다.

토지비에

부지조성비,

인허가 관련 비용,

기반시설 비용,

금융비용 등을 더해

실제 투입원가가 얼마인지를 보는 것입니다.

특히 미개발 토지라면 "싸게 샀다"는 말보다 "최종적으로 얼마가 들어가는가"​가 더 중요합니다.

 

세 번째는 수익성을 보는 것입니다.

 

임대 목적의 공장이나 산업용 부동산이라면 임대수입과 공실, 관리비, 세금, 금융비용 등을 반영해 실제 현금흐름을 살펴볼 수 있습니다.

이때 순영업이익(NOI)과 자본환원율(Cap Rate)을 활용하는 수익환원법도 사용할 수 있습니다.

다만 자본환원율은 물건의 종류와 입지, 임차인, 공실 위험, 시장 상황 등에 따라 달라지기 때문에 특정 숫자를 일률적으로 적용해서는 안 됩니다.

 

AI가 만든 공장부지 가격 적정성 비교사례법 원가법 수익환원법

 

3.   자가 사용과 임대 목적은 계산 방법부터 다릅니다

 

공장부지의 사업성을 볼 때 반드시 먼저 확인해야 할 것이 있습니다.

"이 땅을 왜 사는가?"

자가 사용인지, 임대 목적인지에 따라 계산 구조가 달라집니다.

자가 사용 공장이라면

토지를 사서 직접 공장을 운영하는 경우입니다.

이때는 단순한 부동산 수익률보다 사업 자체의 수익성을 봐야 합니다.

 

총 투자비

 

●   금융비용

●   생산·운영비

●   매출

●   영업이익

●   투자금 회수기간

 

이 흐름으로 봅니다.

공장부지가 싸더라도 생산성이 떨어지거나 물류비가 많이 발생한다면 사업성은 낮아질 수 있습니다.

반대로 토지가격이 조금 높더라도 생산과 물류에 유리하고 추가 시설비가 적게 든다면 전체 사업에서는 더 좋은 선택이 될 수 있습니다.

 

임대 목적이라면

 

계산 구조가 달라집니다.

임대수입

●   공실

●   관리비 및 운영비

●   세금

●   금융비용

●   순현금흐름

을 봐야 합니다.

월 임대료가 얼마인지 하나만 봐서는 안 됩니다.

공실이 발생할 수 있고, 유지·관리비가 들어가며, 대출을 이용했다면 이자도 지급해야 합니다.

결국 중요한 것은 광고에 적힌 임대료가 아니라 실제로 매년 얼마의 현금이 남는가입니다.

 

AI가 만든 자가 사용 공장과 임대 목적 공장 사업성 비교

 

4.   PF, 모든 매입에 해당하는 이야기는 아닙니다

 

이 부분도 구분해서 봐야 합니다.

모든 공장부지 매입에 PF가 필요한 것은 아닙니다.

자기 자본으로 토지를 매입하고 직접 공장을 짓는 경우라면 일반적인 담보대출이나 자기자본 중심으로 자금을 조달할 수도 있습니다.

반면 토지를 매입한 뒤 개발과 분양 또는 임대까지 이어지는 사업에서 금융조달 구조에 프로젝트파이낸싱(PF)이 포함된다면 이야기가 달라집니다.

이 경우 사업의 수익성과 현금흐름, 인허가 진행상황, 담보가치, 사업주체와 시공 관련 조건, 분양·임대 가능성 등 여러 요소가 금융기관의 심사에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 토지만 확보한 상태에서 자금조달이 계획대로 이루어지지 않는다면 문제가 커질 수 있습니다.

브릿지론 등을 이용하고 있었다면 자금조달 기간이 길어질수록 금융비용 부담도 커집니다.

그래서 개발사업이라면 토지를 먼저 사고 자금조달은 나중에 생각하는 방식보다, 토지 매입과 금융계획을 함께 검토하는 것이 안전합니다.

다만 자가 사용 목적의 단순 매입이라면 PF를 전제로 사업성을 판단할 필요는 없습니다.

 

 

5.   공장부지 6단계 사전진단, 여기까지 정리하겠습니다

 

지금까지 「땅을 보는 눈」에서 제가 말씀드린 공장부지 사전진단은 크게 여섯 단계입니다.

 

① 입지

지목과 용도지역이 내 사업에 맞는가.

② 도로·전력 등 기반시설

대형 차량이 실제로 진입할 수 있는가.

필요한 전력용량을 확보할 수 있는가.

③ 업종·제조공정

내가 하려는 업종과 제조공정이 그 땅에서 가능한가.

④ 개발행위·건축·공장설립 관련 인허가

공장을 지을 수 있는가.

계획한 규모로 건축할 수 있는가.

⑤ 환경·민원·운영조건

 

대기·폐수·소음·악취 등 환경 문제는 없는가.

주변 주거지역이나 민감시설과의 관계는 어떤가.

실제 공장 운영 과정에서 민원이 발생할 가능성은 없는가.

⑥ 사업 경제성

앞의 조건을 모두 충족하고도 사업이 성립하는가.

여섯 단계 가운데 어느 하나라도 건너뛰면 문제가 생길 수 있습니다.

도로가 나쁘면 물류비가 올라갈 수 있습니다.

전력이 부족하면 생산설비를 제대로 운영하기 어렵습니다.

업종이 맞지 않으면 공장설립 자체가 어려울 수 있습니다.

인허가가 막히면 착공할 수 없습니다.

환경·민원 문제가 크면 정상적인 운영이 어려울 수 있습니다.

그리고 이 모든 것을 해결하고도 사업성이 나오지 않는다면,

계약하지 않는 것이 오히려 좋은 선택일 수 있습니다.

 

AI가만든 공장부지 6단계 사전진단 입지 도로 전력 업종 인허가 환경 사업성

 

6.   공인중개사의 눈

 

제가 현장에서 가장 자주 마주치는 안타까운 일이 있습니다.

싸게 산 땅과 싸게 산 것처럼 보이는 땅을 구분하지 못하는 것입니다.

평당 가격만 보면 저렴해 보입니다.

그런데 막상 계산해 보면 성토비가 들어갑니다.

옹벽공사비가 들어갑니다.

진입도로를 정비해야 합니다.

전력 인입에 비용이 발생합니다.

공장 건축비도 예상보다 커집니다.

거기에 금융비용까지 더해집니다.

그러고 나면 처음에 싸다고 생각했던 땅이 전혀 싸지 않을 수 있습니다.

반대의 경우도 있습니다.

표면적인 평당 가격은 조금 높습니다.

그런데 도로가 이미 잘 갖춰져 있고, 부지가 평탄하고, 기반시설이 확보되어 있어 별도의 추가 비용이 적다면 전체 투자금은 오히려 낮을 수 있습니다.

그래서 저는 매수인께 이렇게 말씀드립니다.

"평당 가격만 보지 마십시오.  이 땅을 사서 공장을 완성하는 데 얼마가 필요한지 보십시오."

그리고 마지막에 다시 묻습니다.

"그 돈을 모두 넣고도 내 사업을 운영할  돈이 남습니까?"

좋은 공장부지는 단순히 싼 땅이 아닙니다.

내 사업을 할 수 있고,

 

필요한 시설을 갖출 수 있고,

 

투자한 돈을 회수할 수 있고,

 

그 이후에도 자산가치가 남는 땅입니다.

저는 그래서 계약서에 도장을 찍기 전에 땅값부터 계산하지 않습니다.

먼저 사업을 놓고 계산합니다.

그리고 마지막에 땅값을 봅니다.

 

7.   공장부지 6단계 사전진단을 마치며

「 땅을 보는 눈」에서 지금까지 공장부지를 매입하기 전에 확인해야 할 조건들을 하나씩 살펴봤습니다.

 
입지.

도로.

전력.

업종.

인허가.

환경과 민원.

그리고 오늘 마지막으로 사업성까지 살펴봤습니다.

결국 이 여섯 가지는 따로 떨어져 있지 않습니다.

하나의 조건이 다른 조건의 비용과 사업성을 바꾸기도 합니다.

그래서 저는 공장부지를 볼 때 "좋은 땅인가?"​라는 질문보다 먼저,

"이 땅이 이 사업에 맞는가?"

를 봅니다.

그리고 그다음에 가격을 봅니다.

싸게 사는 것보다 잘못 사지 않는 것이 먼저입니다.

이것이 제가 생각하는 공장부지 사전진단의 마지막 원칙입니다.

 

다음 편부터는 창고·물류센터를 보겠습니다

공장부지 6단계 사전진단은 이번 편에서 마무리합니다.

다음 편부터는 창고·물류센터를 보는 눈으로 넘어가겠습니다.

공장과 창고는 같은 산업용 부동산처럼 보이지만 실제로 좋은 물건을 판단하는 기준은 상당히 다릅니다.

물류센터에서는

 

●   차량 진입과 동선

●   대형 화물차 회차

●   층고

●   바닥하중

●   도크

●   상하차 공간

●   물류 접근성

물류시설 관련 법령과 입지조건

등을 별도로 살펴봐야 합니다.

다음 편에서는 이 가운데 가장 먼저,

"창고는 왜 도로부터 다시 봐야 하는가"

라는 이야기부터 시작해 보겠습니다.

 

황금공인중개사 / 역시 미추홀구 경원대로 821번 길 1 / 전기봉 /  010-4820-3612

 

※ 본 글은 공장부지 매입 전 사업성 검토를 위한 일반적인 실무 관점의 설명입니다. 실제 취득 관련 세금, 개발행위·건축·공장설립 가능 여부, 기반시설 비용, 금융비용 및 사업수익성은 토지의 위치와 조건, 취득주체, 업종 및 사업구조에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 개별 확인이 필요합니다.