창고는 공장이 아니다

안녕하세요. 황금공인중개사 대표 전기봉입니다.

공장·창고·산업용 토지를 중개하다 보면 같은 산업용 부동산이라도 물건을 보는 기준이 조금씩 달라진다는 것을 느낍니다.

공장을 지을 땅은 도로에서 시작해 사업성으로 끝났습니다.

열아홉 편을 그렇게 걸었습니다.

전기가 들어오는지, 업종이 허용되는지, 인허가가 가능한지, 민원은 없는지. 그리고 끝내 숫자가 맞는지까지 확인했습니다.

그런데 창고 앞에 서면 걸음이 달라집니다.

공장은 안에서 무언가를 만듭니다. 창고는 물건을 넣어두고, 꺼내고, 옮깁니다.

겉으로 보면 비슷한 건물처럼 보여도 땅을 보는 기준은 달라집니다.

공장은 바닥을 많이 씁니다. 기계를 놓고, 사람이 움직이고, 원재료와 제품이 오갑니다.

창고는 조금 다릅니다.

같은 바닥이라도 위로 얼마나 효율적으로 사용할 수 있는가가 중요합니다.

나는 이 사실을 현장에서 배웠습니다.

 

사진: Unsplash 의 Bernd 📷 Dittrich

1.   자격이 먼저 묻는 곳

 

매수인 한 분이 물류단지 안의 부지를 보고 왔습니다.

위치가 좋았습니다. 가격도 나쁘지 않았습니다.

그런데 계약서를 쓰기 전에 한 가지를 놓치고 있었습니다.

물류단지라고 해서 내가 하려는 사업을 바로 할 수 있는 것은 아닙니다.

계약 전에 먼저 확인해야 할 것은 가격만이 아닙니다.

그 땅에 내가 하려는 사업이 가능한 토지인지를 먼저 봐야 합니다.

물류시설법과 해당 물류단지의 관리계획, 토지의 용도와 건축물 용도 등을 함께 확인해야 합니다. 

 

물류단지의 관리지침에는 유치업종과 그 기준에 관한 사항도 포함될 수 있습니다.

그래서 저는 창고 매물을 볼 때 먼저 묻습니다.

“무엇을 보관하실 겁니까?”

이 질문이 먼저입니다.

보관품과 사업 형태에 따라 필요한 시설과 확인해야 할 조건이 달라지기 때문입니다.

땅보다 그 질문이 먼저입니다.

 

 

2.   하늘로 잰다

 

공장은 바닥에 기계가 놓이고 사람이 움직입니다.

 

창고는 바닥 면적만큼이나 위로 얼마나 쓸 수 있는지가 중요합니다.

 기계는 바닥에 놓이지만 화물은 위로 올라갑니다.

랙을 세우고 그 위에 화물을 적재합니다.

그래서 창고를 볼 때는 먼저 위를 봅니다.

층고가 낮으면 보관 효율을 높이는 데 한계가 생길 수 있습니다.

그렇다고 높은 천장이 곧 좋은 창고라는 뜻도 아닙니다.

유효층고와 기둥 간격, 바닥하중, 랙 설치 가능성, 독 구조, 차량 진입과 회차, 소방시설, 냉동·냉장 여부, 

 

자동화 설비, 전력, 용도와 인허가까지 함께 봐야 합니다.

스마트물류센터를 비롯한 물류시설도 단순히 공간이 크다는 이유만으로 좋은 시설이라고 평가할 수는 없습니다.

자동화와 시설의 효율성, 안전성 등 여러 요소를 함께 살펴야 합니다.

 

사진: Unsplash 의 Kseniia Ilinykh

 

 

기둥의 간격도 마찬가지입니다.

기둥이 촘촘하면 랙 배치와 지게차 동선에 제약이 생길 수 있습니다.

넓은 창고에 들어갔는데 지게차가 몇 번씩 방향을 바꿔야 한다면, 면적만 보고 좋은 창고라고 말하기 어렵습니다.

높이와 간격은 도면으로 확인할 수 있습니다.

하지만 도면만으로 끝나지는 않습니다.

층고와 기둥 간격은 현장에서 어느 정도 감을 잡을 수 있습니다.

반면 바닥하중은 눈으로 판단할 문제가 아닙니다.

건축물대장만 보고 끝낼 것도 아닙니다.

필요하다면 구조 관련 자료와 설계도서 등을 확인해야 합니다.

 

 

3.   바닥이 견디는 무게

 

 

사람들은 바닥을 당연하게 생각합니다.

평평하면 됐다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 창고 바닥은 화물의 무게를 견뎌야 하고, 랙과 설비가 설치될 수도 있으며, 지게차가 반복해서 움직입니다.

 

 

사진: Unsplash 의 Homa Appliances

바닥하중이 부족하면 원하는 랙이나 설비를 설치하지 못할 수도 있습니다.

특히 이미 지어진 창고를 매수할 때는 이 부분을 그냥 지나치면 안 됩니다.

설계 당시의 하중 기준이 현재 하려는 사업에 맞는지, 내가 설치하려는 랙과 설비를 감당할 수 있는지 확인해야 합니다.

바닥은 평소에는 아무 말이 없습니다.

그래서 계약 전에 확인해야 합니다.

 

 

창고를 볼 때  제가   제일 먼저 확인하고 체크하는 것

 

 

① 무엇을 보관하는가
보관품·업종·시설조건

② 얼마나 높이 쌓을 것인가
유효층고·랙·기둥 간격

③ 얼마나 무거운 것을 올릴 것인가
바닥하중·구조·설비

④ 차량이 어떻게 들어오고 나가는가
진입로·도크·하역장·회차

⑤ 그 용도로 사용할 수 있는가
건축물 용도·관리계획·인허가

 

AI가 만든 창고 확인사항 5가지

 

이 다섯 가지를 먼저 봅니다.

그리고 그다음에 임대료와 매매가격을 봅니다.

 

다음 편 예고  

 

픽사베이

자격을 먼저 확인했습니다.

천장을 올려다봤습니다.

바닥도 다시 봤습니다.

이제 남은 것이 있습니다.

화물이 실제로 이 창고를 제대로 드나들 수 있는가.

다음 편에서는 화물이 들어오고 나가는 그 동선을 따라가 보겠습니다.

하역장의 위치 하나가 트럭의 대기 시간을 바꾸고, 그 대기 시간이 다시 창고의 사용가치를 바꿉니다.

창고는 넓다고 좋은 것이 아닙니다.

화물이 막히지 않아야 좋은 창고입니다.

땅은 여전히, 묻는 자에게 대답합니다.

— 황금공인중개사 대표 전기봉