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창고는 공장이 아니다 안녕하세요. 황금공인중개사 대표 전기봉입니다. 공장·창고·산업용 토지를 중개하다 보면 같은 산업용 부동산이라도 물건을 보는 기준이 조금씩 달라진다는 것을 느낍니다. 공장을 지을 땅은 도로에서 시작해 사업성으로 끝났습니다. 열아홉 편을 그렇게 걸었습니다. 전기가 들어오는지, 업종이 허용되는지, 인허가가 가능한지, 민원은 없는지. 그리고 끝내 숫자가 맞는지까지 확인했습니다. 그런데 창고 앞에 서면 걸음이 달라집니다. 공장은 안에서 무언가를 만듭니다. 창고는 물건을 넣어두고, 꺼내고, 옮깁니다. 겉으로 보면 비슷한 건물처럼 보여도 땅을 보는 기준은 달라집니다. 공장은 바닥을 많이 씁니다. 기계를 놓고, 사람이 움직이고, 원재료와 제품이 오갑니다. 창고는 조금 다릅니다. 같은 바닥이라도 위로 얼마나 효율적으로 .. 2026. 9. 11.
싸게 산 땅인가, 싸게 산 것처럼 보이는 땅인가 안녕하세요. 인천에서 공장·창고·토지 등 산업용 부동산을 중개하고 있는 황금공인중개사 대표 전기봉입니다. 공장부지를 매입하려는 분들과 현장에서 이야기를 나누다 보면 비슷한 질문을 자주 받습니다. "이 땅, 평당 얼마면 괜찮습니까?" 저는 오히려 이렇게 되묻습니다. "그 땅을 사서 공장을 지은 뒤에도 괜찮겠습니까?" 평당 가격은 쉽게 비교할 수 있습니다. 인근 실거래가를 찾아보고, 주변 매물의 평당 가격을 비교하면 됩니다. 그런데 정작 중요한 것은 그다음입니다. 그 땅을 사서 내 사업을 하는 데 실제로 얼마가 들어가는가. 지난 편까지 도로를 확인하고, 전기를 확인하고, 업종을 확인하고, 인허가를 확인하고, 환경·민원까지 확인했습니다. 그 모든 조건을 통과한 땅이라도 마지막 단계에서 다시 멈춰 서는 경우가 .. 2026. 9. 9.
공장부지 사전진단, 도장을 받고도 문 앞에 서 있는 공장 "허가를 받았는데, 왜 공장을 못 돌리지?" 개발행위허가를 받았다. 건축허가도 받았다. 공장설립승인까지 손에 쥐었다. 서류에는 관인이 선명하고, 통장에서는 이미 적잖은 돈이 빠져나갔다. 그런데도 정작 기계를 돌리는 날, 공장은 조용히 멈춰 선다. 이유는 간단합니다. "지을 수 있다"는 허가와 "돌릴 수 있다"는 허가는 서로 다른 문제이기 때문입니다. 이 차이를 계약 전에 미리 따져보지 않은 매수인이라면, 준공 직전에야 비로소 이 차이와 마주하게 됩니다. 1. 공장을 지을 수 있는 것과 돌릴 수 있는 것은 다르다 공장부지 6단계 사전진단 — 도로·전력·업종·인허가를 넘어 환경·민원까지 ① 도로 → ② 전력 → ③ 업종 → ④ 인허가 → ⑤ 환경·민원 → ⑥ 사업성·가격 지난 이야기까.. 2026. 9. 4.
공장 지을 땅, 계약 전에 인허가부터 확인해야 하는 이유 공장부지 6단계 사전진단은 도로·전력, 업종 가능 여부, 개발행위·건축·공장설립 인허가, 환경·민원·운영조건, 건축규모와 가격까지를 순서대로 짚어가는 과정입니다. 도로·전력과 업종 가능 여부는 앞선 회차에서 이미 다뤘습니다. 이번 17회는 그중 인허가 단계, 도장이 필요한 세 갈래 — 개발행위, 건축, 공장설립을 다룹니다. 계약 전에 물어야 할 질문 몇 년 전 한 매수인이 찾아왔다. 땅은 마음에 든다고 했다. 가격도 괜찮았다. 그런데 저는 딱 한 가지를 물었습니다. "무슨 공장을 하실 겁니까?" 그는 잠시 대답하지 못했다. 그때부터 이야기가 달라졌다. 제가 현장에서 제일 먼저 묻는 것은 이것입니다. 어떤 업종이고, 어떤 공정이 들어가고, 무엇이 배출되고, 전력은 얼마나 쓰고, 차량은.. 2026. 9. 2.
61% 싸졌는데도 안 팔렸다 — 인천 원창동 물류센터 10회 유찰이 말하는 것 숫자는 거짓말을 하지 않습니다. 다만 부동산에서는 어떤 숫자를 보느냐가 더 중요합니다. 인천 서구 원창동의 한 물류센터가 올해 공매 10회 차까지 진행됐습니다. 최저입찰가는 약 5,893억 원에서 2,283억 원까지 낮아졌습니다. 공매 최저입찰가격만 놓고 보면 약 61%가 내려간 셈입니다. 그런데도 새 주인을 찾지 못했습니다. 더 눈에 들어오는 숫자가 있습니다. 임대율 약 11%. 전체 공간의 약 11%만 임대된 상태입니다. 건물의 규모보다 중요한 것은 그 공간에서 실제로 발생하는 임대수익입니다. 가격은 크게 낮아졌지만, 임대율 11%라는 숫자는 안정적인 현금흐름에 대한 의문을 남깁니다. 이것이 이번 사례에서 제가 가장 주목하는 부분입니다. KB부동산신탁이 책임준공 관련 소송을 진행 중인 .. 2026. 9. 1.
공장 지을 땅, 업종을 묻지 않은 죄 땅을 사는 사람은 대체로 두 번 놀란다. 한 번은 등기부를 처음 열람했을 때, 또 한 번은 그 땅 위에 아무 공장이나 지을 수 없다는 사실을 뒤늦게 알았을 때. 앞의 놀람은 비교적 싸게 끝난다. 등기부는 다시 확인하면 된다. 그러나 두 번째 놀람은 다르다. 이미 계약금이 넘어가고 설계비와 금융비용이 발생한 뒤라면 이야기가 달라진다. 이 글은 그 두 번째 놀람에 관한 것이다. 용도지역이라는 첫 번째 관문 한 사업주가 있었다고 치자. 그는 인천 서구의 계획관리지역 한 필지를 매입했다. 도로에 접했고, 전주가 필지 앞까지 와 있었으며, 평당가는 인근 시세보다 낮았다. 그는 표면처리업 공장을 짓고자 했다. 문제는 '표면처리업'이라는 업종명이 아니었다. 실제 공정에서 어떤 물질을 사용하고, 어떤 배.. 2026. 8. 29.

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