61% 싸졌는데도 안 팔렸다 — 인천 원창동 물류센터 10회 유찰이 말하는 것

숫자는 거짓말을 하지 않습니다. 다만 부동산에서는 어떤 숫자를 보느냐가 더 중요합니다.

인천 서구 원창동의 한 물류센터가 올해 공매 10회 차까지 진행됐습니다. 

 

최저입찰가는 약 5,893억 원에서 2,283억 원까지 낮아졌습니다. 

 

공매 최저입찰가격만 놓고 보면 약 61%가 내려간 셈입니다. 

 

인천 서구 물류센터 현황

 

그런데도 새 주인을 찾지 못했습니다.

더 눈에 들어오는 숫자가 있습니다. 

 

임대율 약 11%. 전체 공간의 약 11%만 임대된 상태입니다. 

 

건물의 규모보다 중요한 것은 그 공간에서 실제로 발생하는 임대수익입니다. 

 

가격은 크게 낮아졌지만, 임대율 11%라는 숫자는 안정적인 현금흐름에 대한 의문을 남깁니다. 

 

이것이 이번 사례에서 제가 가장 주목하는 부분입니다.

KB부동산신탁이 책임준공 관련 소송을 진행 중인 8개 사업장 가운데 이 물류센터가 포함돼 있습니다. 

 

대주단이 제기한 관련 소송은 총 15건, 소송가액은 4,965억 원입니다. 

 

1심 판결이 나온 3개 사업장은 모두 KB부동산신탁이 패소했고 현재 항소가 진행 중입니다.

평택 청북읍 물류센터도 감정평가액 1,431억 원에서 최저입찰가가 890억 원까지 낮아졌지만 유찰됐습니다. 

 

김포 양촌읍 물류센터는 전층 공실 상태입니다.

세 물류센터에서 공통적으로 보이는 것은 하나입니다. 

 

건물의 크기보다 중요한 것이 있다는 것입니다. 바로 임차인과 현금흐름입니다.

 

물론 공매 가격 하나에 임대율만 작용하는 것은 아닙니다. 

 

PF 대출구조, 책임준공 소송, 우선변제 및 권리관계, 공사비, 미상환채무, 매각조건, 시장 유동성, 예상 임대료, 향후 공실 위험까지 여러 요소가 동시에 작동합니다.

 

ai가 만든 물류센터 입찰가 하락률 비교

 

물류센터라는 이름만으로 안전한 자산이라고 판단해서는 안 됩니다

 

이번 사례를 일반화해서 모든 물류센터가 위험하다고 말할 수는 없습니다. 

 

하지만 적어도 한 가지는 분명합니다. 

 

물류센터라는 상품명만 보고 안전한 자산이라고 판단해서는 안 된다는 것입니다.

임차인이 있고, 임대료가 들어오고, 그 임대차가 일정 기간 유지되며, 공실이 발생하더라도 다시 임차인을 구할 수 있어야 합니다. 

 

결국 물류센터의 가격을 결정하는 것은 건물의 크기만이 아닙니다.

임대율 → 실제 임대료 → 임차인 신용도 → 임대차 잔여기간 → 공실 위험 → 재임대 가능성 → NOI → 적정 매입가격

이 연결고리를 함께 봐야 합니다. 감정가는 출발점일 뿐입니다. 

 

매수자가 실제로 사는 것은 감정평가서가 아니라 미래의 현금흐름이기 때문입니다.

 

 

투자자 입장에서 이 사례가 남기는 실무적 시사점은 세 가지입니다.

 

1.   감정가보다 먼저 실제 현금흐름을 계산합니다.

 

임대율만 보는 것으로는 부족합니다.

 

실제 임대료와 공실, 운영비용을 반영해 NOI를 계산하고, 대출이자와 같은 금융비용은 별도로 봐야 합니다.

 

NOI(순 영업소득)는 임대수입 등 부동산에서 발생하는 영업수입에서 통상적인 운영비용을 차감해 산출합니다.

 

"몇 % 임대됐느냐"에서 끝나는 것이 아니라 "그 임대가 실제 얼마의 현금흐름을 만들어내느냐"를 봐야 합니다.

 

2.  임대율 숫자 뒤의 임차인 구조까지 들여다봅니다.

 

임차인 신용도, 잔여 임대차 기간뿐 아니라 임대차 만기집중도까지 확인해야 합니다.

 

예를 들어 임대율이 70%라 해도, 핵심 임차인 한 곳에 의존하고 있고 그 계약이 1년 뒤 만료되며 중도해지가 가능하고 렌트프리(Rent Free)를 제공했고 임대료가 시장가격보다 높다면 — 70%라는 숫자만으로는 안심할 수 없습니다.

 

3.   재임대 가능성을 먼저 따집니다.

 

공실률은 과거의 숫자이고, 재임대 가능성은 앞으로의 가격을 결정하는 변수입니다.

 

공실률만 볼 것이 아니라, 공실이 발생했을 때 다시 채울 수 있는 물류센터인지를 봐야 합니다.

 

고속도로 IC 접근성, 간선도로 연결, 대형차 진입 여건, 램프 구조, 층고, 접안시설, 주차 공간, 상온·저온 여부, 지역 물류수요, 경쟁 센터 공급량, 임대료 경쟁력까지가 체크 대상입니다.

 

로지스포트 인천 물류센터

 

물류센터를 매입할 때, 가격보다 먼저 봐야 할 것

 

물류센터를 매수할 때 제가 먼저 보는 것도 평당 가격이 아닙니다. 

 

현재 임대율, 실제 임대료, 임차인 신용도, 임대차 잔여기간, 공실 발생 시 재임대 가능성, 주변 신규 공급, 대형차 진입 및 IC 접근성, PF·신탁·소송 등 권리관계, 예상 NOI.

그리고 마지막에 이 모든 숫자를 가지고 적정 매입가격을 다시 계산합니다.

싼 물건과 좋은 물건은 다릅니다. 

 

공매 최저입찰가가 크게 내려갔다고 해서 그 물건의 투자위험까지 함께 내려간 것은 아닙니다. 

 

반대로 가격이 낮아진 물건 가운데에서도 임차인을 다시 채울 수 있고, 충분한 현금흐름을 만들어낼 수 있으며, 그 위험을 가격에 제대로 반영한 물건이라면 새로운 기회가 될 수도 있습니다.

결국 중요한 것은 얼마나 싸게 샀느냐가 아니라, 그 가격에 무엇을 샀느냐입니다.

궁금한 물류센터가 있다면 감정가부터 보지 않겠습니다. 임대율부터, 임차인부터, 현금흐름부터 다시 보겠습니다.

인천광역시 미추홀구 경원대로 821번 길 1 황금공인중개사 전기봉 010-4820-3612

 

 

감사합니다.