공장 지을 땅, 계약 전에 인허가부터 확인해야 하는 이유

공장부지 6단계 사전진단은 도로·전력, 업종 가능 여부, 개발행위·건축·공장설립 인허가, 

 

환경·민원·운영조건, 건축규모와 가격까지를 순서대로 짚어가는 과정입니다. 

 

도로·전력과 업종 가능 여부는 앞선 회차에서 이미 다뤘습니다. 

 

이번 17회는 그중 인허가 단계, 도장이 필요한 세 갈래 — 개발행위, 건축, 공장설립을 다룹니다.

 

ai가 만든 공장 계약전 인허가 확인과정

계약 전에 물어야 할 질문

 

몇 년 전 한 매수인이 찾아왔다.

 

땅은 마음에 든다고 했다.

 

가격도 괜찮았다.

 

그런데 저는 딱 한 가지를 물었습니다.

"무슨 공장을 하실 겁니까?"

그는 잠시 대답하지 못했다. 

 

그때부터 이야기가 달라졌다.

제가 현장에서 제일 먼저 묻는 것은 이것입니다. 

 

어떤 업종이고, 

 

어떤 공정이 들어가고, 

 

무엇이 배출되고, 

 

전력은 얼마나 쓰고, 

 

차량은 어떻게 드나드는가. 

 

"공장 지을 땅을 찾습니다"만으로는 부족합니다. 

 

"금속가공입니다." 

 

"도장공정이 있습니다." 

 

"폐수를 배출합니다." 

 

"950kW의 전력이 필요합니다." 

 

"대형 화물차가 매일 출입합니다." 

 

여기까지 들어야 비로소 땅을 제대로 볼 수 있습니다. 

 

땅이 공장을 결정하는 것이 아니라, 공장의 조건이 땅을 걸러냅니다.

 

 

지목보다 먼저 볼 것

 

도장 하나로 밭이 대지가 되는 것이 아닙니다. 

 

토지의 형질을 변경하고, 건축물을 지을 수 있는 법적·물리적 조건을 갖추어 가는 과정이 시작되는 것뿐입니다. 

 

그래서 저는 매수인이 지목만 보고 판단할 때 항상 되묻습니다. 

 

"지목은 확인하셨는데, 용도지역은 확인해 보셨습니까?" 

 

개발 가능성을 판단할 때 지목보다 먼저 확인해야 할 것이 용도지역·용도지구·용도구역(토지를 어떤 목적으로 얼마나 쓸 수 있는지 국가가 미리 그어놓은 법적 구획)입니다. 

 

그런데 용도지역만으로 끝나는 것도 아닙니다. 

 

계획관리지역이라고 해서 곧바로 공장을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 

 

계획관리지역은 검토를 시작할 수 있는 출발점일 뿐, 실제 가능 여부는 업종과 규모, 개발행위허가기준, 도로·배수 조건을 함께 확인해야 나옵니다.

 

 

개발행위허가 (국토계획법 제56조)

 

용도지역과 각종 토지이용 규제를 확인했다면, 그다음에는 이 땅을 실제로 개발할 수 있는지를 살펴봐야 합니다. 

 

토지의 형질변경, 건축물의 건축, 진입도로와 배수계획, 절토·성토 등은 개발계획의 중요한 검토 대상이 됩니다. 

 

저는 이 단계에서 늘 세 가지만 묻습니다. 

 

차가 들어갈 수 있는가, 

 

흙을 얼마나 움직여야 하는가, 

 

물이 어디로 빠지는가. 

 

진입도로가 충분하지 않아 개발행위나 건축 과정에서 문제가 생기는 사례도 적지 않습니다. 

 

특히 공장은 일반 승용차가 아니라 대형 화물차의 진입·회차까지 고려해야 합니다. 

 

'도로가 있다'와 '공장을 운영할 수 있는 도로가 있다'는 전혀 다른 이야기입니다.

 

 

건축허가 또는 건축신고

 

개발행위허가를 받았다고 건물이 저절로 서지는 않습니다. 

 

건축법상 허가 또는 신고라는 별도의 절차가 남아 있습니다. 

 

건축물의 용도와 규모, 입지에 따라 허가 대상인지 신고 대상인지부터 갈립니다. 

 

여기에 건폐율, 용적률, 높이, 주차, 건축물의 구조와 용도까지 얹힙니다. 

 

이 단계에서 제가 묻는 질문은 하나입니다. 

 

"이 부지에, 사장님이 원하시는 크기의 공장이 실제로 들어갑니까?"

 

 

공장설립승인 (산업집적법 제13조)

 

업종에 따라서는 관문이 하나 더 남습니다. 

 

공장건축면적이 500㎡ 이상인 신설·증설 또는 업종변경이라면, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조에 따른 공장설립등의 승인 대상인지도 확인해야 합니다.

 

ai가 만든 공장설립등의 승인 절차

 

 

계약 전에 사전협의

 

한 가지는 분명히 짚어야 합니다. 

 

토지의 기본조건, 개발행위, 건축, 공장설립 — 이 순서가 모든 땅에서 똑같이, 별도로 진행되는 것은 아닙니다. 

 

국토계획법에는 관련 인허가를 하나의 절차로 묶어 처리하는 의제 규정도 존재합니다. 

 

개발행위, 건축, 공장설립. 필요한 절차는 서로 겹치기도 하고, 하나의 신청 과정에서 의제 되기도 합니다. 

 

그래서 제가 계약 전 매수인에게 늘 권하는 것은 이것입니다. 

 

관할 지자체 담당 부서에 계약 전에 문의하고, 필요하다면 관련 부서와 사전 협의를 거쳐 개발 가능 여부와 필요한 인허가를 확인하는 것입니다. 

 

도장이 몇 개인지가 중요한 게 아닙니다. 

 

계약 전에 내가 지으려는 공장이 이 땅에서 법적으로 가능한지를 확인하는 것, 그것이 전부입니다. 

 

중개사의 눈

 

허가가 날 것 같은 땅과, 내가 원하는 공장을 실제로 지을 수 있는 땅은 다릅니다. 

 

가령 표면처리업을 하려는 매수인이라면, 진입도로 폭과 배수로 방향이 그 공정과 맞아떨어지는 땅을 찾아야 합니다. 

 

땅을 먼저 정하고 업종을 끼워 맞추려 하면, 계약 이후에 반드시 문제가 불거집니다.

공장부지는 땅만 보면 안 됩니다. 땅 위에 올라갈 공장까지 그려놓고 봐야 합니다.

 

 

다음 편 예고

 

인허가가 끝났다고 공장 운영이 시작되는 것은 아닙니다. 

 

공장을 지을 수 있다는 것과 그 공장을 실제로 운영할 수 있다는 것은 또 다른 문제입니다. 

 

냄새가 나고, 소음이 나고, 대형 화물차가 오가고, 폐수가 발생한다면 이야기는 달라집니다. 

 

땅에는 허가만 필요한 것이 아닙니다. 

 

그 땅에서 공장을 돌릴 수 있어야 합니다. 

 

다음 편에서는 도장을 받은 뒤에도 남아 있는 마지막 문제, 환경·민원·운영조건을 들여다보겠습니다.

 

 

감사합니다.