용도지역만 보고 공장부지를 사면 안 되는 이유｜전기와 도로가 먼저입니다

안녕하십니까, 황금공인중개사 전기봉입니다. 

 

사람들은 땅을 살 때 이상하리만치 이름부터 믿습니다. 

 

"일반공업지역"이라는 문패가 붙어 있으면, 마치 그 안에서는 무엇이든 지어도 된다는 허가증을 받은 듯 안심합니다. 

 

그러나 용도지역은 문패일 뿐, 그 집에 전기가 들어오는지 현관이 열리는지는 알려주지 않습니다. 계약서에 도장을 찍고서야 도로와 전기를 확인하려는 이들의 뒷모습을, 저는 꽤 여러 번 봐 왔습니다.

 

공장부지 6단계 사전진단이란

 

공장부지의 운명은 여섯 개의 질문 앞에서 갈립니다. 

 

들어갈 수 있는가(도로), 

 

쓸 수 있는가(전력), 

 

지을 수 있는 업종인가(업종), 

 

승인받을 수 있는가(인허가), 

 

원하는 크기로 지을 수 있는가(건축규모), 

 

그래도 살 만한 값인가(가격). 

 

이 여섯 문 중 하나라도 잠겨 있으면, 용도지역이라는 정문이 아무리 넓어도 소용이 없습니다. 

 

오늘은 그중 계약 전에 가장 먼저 두드려야 할 네 개의 문 — 도로·전력·업종·인허가 — 을 열어보겠습니다.

 

건축규모와 가격은 다음 편의 몫으로 남겨 둡니다.

 

남동산단 전경

 

매입 전 확인해야 할 것들

 

첫째는 도로입니다. 

 

4미터 도로에 2미터만 접하면 된다는 통설은, 작은 창고에나 통하는 이야기입니다.

 

면적 3,000㎡를 넘는 공장이라면 6미터 도로에 4미터를 접해야 한다는, 훨씬 까다로운 잣대가 기다립니다.

 

이 요건을 채우지 못하면 건축허가는 원칙적으로 문 앞에서 돌아섭니다.

 

더 성가신 것은 도로의 정체입니다.

 

건축법상 도로인지, 지적도 위의 선인지, 그저 현황으로만 존재하는 길인지, 개인이 쥐고 있는 사도인지 — 이 네 가지 얼굴을 가진 길 중 어느 쪽인지 가려야 합니다.

 

차가 다닌다고 다 도로가 되는 것은 아닙니다. 승용차 한 대 드나드는 것과, 화물차가 들어와 짐을 싣고 몸을 돌려 나가는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

 

AI가 만든 산업단지 진입도로와 대형화물차 회차 공간

 

 

둘째는 전력입니다. 

 

"전기는 들어옵니다"라는 한 문장에 안심하는 순간, 정작 중요한 질문들은 뒤로 밀려납니다. 

 

필요한 전력은 몇 킬로와트인지, 

 

계약전력은 얼마로 잡을지, 

 

수전 방식은 무엇인지, 

 

인근 배전선로에 여유는 있는지, 

 

인입 거리는 얼마나 되고 공사비는 얼마이며, 

 

언제부터 쓸 수 있는지. 

 

이 일곱 개의 물음을 다 통과해야 비로소 "전기를 쓸 수 있다"는 문장이 완성됩니다. 

 

핵심은 전기의 유무가 아니라, 필요한 전력을 언제 어떤 조건으로 손에 쥘 수 있느냐입니다. 

 

계약 전 한전과의 상담, 필요하다면 전기공사업체와의 사전 검토는 그래서 생략할 수 없는 절차입니다

 

 

 

 

셋째는 업종과 인허가입니다. 

 

"공장을 지을 수 있는가"는 사실 질문이 반쯤 잘못됐습니다. 

 

정확한 질문은 "내가 하려는 그 업종의 공장을 지을 수 있는가"입니다. 공장건축면적 500㎡라는 숫자를 넘는다고 해서 모두가 같은 문 앞에 서는 것도 아닙니다. 

 

산집법(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률)의 적용 대상인지, 면적과 업종과 입지가 어떻게 얽혀 있는지에 따라 승인이 필요한 경우와 그렇지 않은 경우가 갈립니다. 

 

이 갈림길을 미리 확인하지 않은 채 계약부터 하는 것은, 지도 없이 미로에 들어서는 일과 다르지 않습니다.

 

이런 분께 추천합니다

 

●   남동·미추홀·서해·검단구에서 공장 신축 부지를 찾는 법인 대표

●   도로·전기·업종의 문을 직접 두드려 볼 시간이 없는 실수요자

●   매입 후 직접 공장을 짓고 운영할 계획인 법인 대표

●   산업단지 입주 자격의 벽 앞에서 선택지가 좁아진 분

 

 

수산동 토지

 

계약 전 마지막으로 확인할 것

 

전기가 언제 들어올지, 

 

진입로가 법적으로 도로가 맞는지,

 

장 설립이 정말 가능한지 — 이 세 가지가 아직 안개 속이라면, 계약서 안에 확인의 주체와 기한, 그리고 확인 결과에 따라 어떻게 처리할지를 미리 못 박아 두어야 합니다.

 

공장부지는 땅만 보고 사는 물건이 아닙니다.

 

저는 매입 전에 도로-전기-업종-인허가-건축규모-가격, 이 여섯 개의 문을 순서대로 두드립니다.

 

문제를 안고 땅을 산 뒤 하나씩 풀어가는 것이 아니라, 문 뒤에 무엇이 있는지 먼저 확인하고 계약하는 것 — 이것이 공장부지 앞에서 가장 먼저 해야 할 일입니다.

 

 

감사합니다.

 

 

 

황금공인중개사 | 전기봉 대표 / 인천광역시 미추홀구 경원대로 821번 길 1 / 010-4820-3612