9월도 어느덧 중순으로 들어섰습니다.
어제는 음력으로 팔월 초하루였습니다. 절기로는 지난 7일이 백로였습니다.
낮에는 아직 여름의 기운이 남아 있지만, 아침저녁으로 현장을 다니다 보면 계절이 조금씩 바뀌고 있다는 것을 느낍니다.
창고를 볼 때도 계절이 바뀌듯 보는 눈이 달라져야 합니다.
처음 매물을 보면 대부분 땅의 크기와 건물 면적, 층고, 가격부터 확인합니다.
그런데 실제로 창고를 운영하는 사람에게는 그보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다.
"트럭이 어떻게 움직이는가" 입니다.
지난 편에서는 층고와 기둥 간격, 바닥하중을 살펴봤습니다.
그런데 이런 조건이 모두 괜찮은 창고인데도 막상 화물을 싣고 내리기 시작하면 불편한 곳이 있습니다.
바로 차량 동선입니다.
공장은 사람과 원재료가 움직입니다.
창고는 여기에 더해 차량이 계속 움직입니다.
특히 대형 화물차나 트레일러가 드나드는 창고라면 승용차를 기준으로 생각해서는 안 됩니다.
차량 한 대가 들어오고, 방향을 바꾸고, 후진해서 독에 붙고, 다시 빠져나가는 데에는 생각보다 많은 공간이 필요합니다.
그래서 저는 창고를 볼 때 건물 안만 보지 않습니다.
밖으로 나와서 트럭이 어디로 들어오고, 어디에서 돌고, 어디에 붙었다가 어디로 빠져나가는지를 봅니다.
1. 창고 도크 배치와 차량 동선은 왜 중요한가
독은 단순히 트럭이 붙어서 화물을 내리는 장소가 아닙니다.
독의 위치와 배치가 창고 주변의 차량 흐름에 영향을 주기 때문입니다.
도크가 한쪽에 몰려 있는지, 여러 면으로 나뉘어 있는지.
입고 차량과 출고 차량이 같은 공간을 이용하는지.
차량이 서로 마주치지 않고 움직일 수 있는지.
이런 것들을 함께 봐야 합니다.
한 방향으로 차량이 움직이는 구조는 차량이 서로 마주치는 상황을 줄이는 데 유리할 수 있습니다.
반대로 양방향으로 차량이 움직이는 곳이라면 교행 할 공간이 충분한지, 출입구와 도크의 위치가 적절한지를 살펴봐야 합니다.
T자형이냐 L자형이냐가 중요한 것은 아닙니다.
결국 중요한 것은 하나입니다.
실제 트럭이 움직였을 때 막히지 않느냐는 것입니다.
그래서 매물을 볼 때 저는 도면을 보면서 이런 질문을 합니다.
"트럭이 들어와서 어느 방향으로 나갑니까?"
이 질문 하나를 던져보면 도면에서 보이지 않던 문제가 생각보다 많이 드러납니다.
2. 트럭 회전반경과 트럭 코트는 실제로 봐야 합니다
트럭 코트는 도크 앞에서 대형 차량이 진입하고, 회전하고, 후진해서 도크에 붙고, 다시 빠져나가기 위한 공간입니다.
도면에서는 넓어 보입니다.
그런데 실제 트럭이 들어오면 이야기가 달라지는 경우가 있습니다.
특히 트레일러가 연결된 차량은 승용차처럼 움직이지 않습니다.
한 번에 방향을 잡지 못해 여러 차례 전진,후진을 반복해야 한다면 그 자체가 작업시간이 됩니다.
한 대가 몇 분 더 움직이는 것이 별것 아닌 것처럼 보일 수도 있습니다.
하지만 차량이 하루에도 여러 차례 반복해서 들어오고 나가는 창고라면 이야기가 달라집니다.
그래서 저는 현장에 가면 도면만 보지 않습니다.
가능하면 진입구에서부터 트럭이 들어온다고 생각하고 동선을 따라가 봅니다.
여기서 돌 수 있는가.
저 도크까지 후진할 수 있는가.
다른 차량이 옆에 서 있으면 지나갈 수 있는가.
도크 앞에서 차량이 대기해도 다른 차량의 통행을 막지 않는가.
이런 것을 하나씩 봅니다.
도면상의 빈 공간과 실제 차량이 움직일 수 있는 공간은 같지 않을 수 있기 때문입니다.
3. 트럭이 오래 서 있으면 작업도 늦어집니다
창고에서 트럭이 움직이지 못하고 기다리는 시간이 생기면 그만큼 작업도 늦어집니다.
한 대가 잠시 기다리는 것은 큰 문제가 아닐 수 있습니다.
하지만 입고 와 출고가 몰리는 시간에 차량이 한꺼번에 들어오면 작은 병목 하나가 전체 동선에 영향을 줄 수 있습니다.
도크 앞에 차량이 밀리고,
뒤의 차량은 기다리고,
작업자는 차량이 빠지기를 기다립니다.
이런 상황이 반복되면 창고의 면적이 아무리 넓어도 실제 운영에서는 불편이 생깁니다.
그래서 창고를 볼 때 저는 단순히
“몇 평인가?”
만 묻지 않습니다.
그 공간에서
“하루에 몇 대가 움직이고, 그 차량들이 얼마나 편하게 움직일 수 있는가?”
를 같이 봅니다.
물론 동선이 좋다고 해서 반드시 임대료가 높거나 공실이 없다는 뜻은 아닙니다.
입지, 임대료, 건물 상태, 층고, 전력, 냉장·냉동시설, 화물의 특성, 주변 도로 여건 등 여러 조건이 함께 작용합니다.
다만 한 가지는 분명합니다.
동선이 나쁘면 좋은 건물의 장점도 제대로 활용하지 못할 수 있다는 것입니다.
4. 창고 현장에서 제가 확인하는 5가지
도면만 보고 판단하기 어려운 부분이 있습니다.
그래서 저는 현장에 가면 다음 다섯 가지를 반드시 확인합니다.
① 도크 방향과 배치
차량이 어느 방향으로 들어오고 어느 방향으로 빠져나가는지 봅니다.
도크가 여러 개라면 차량끼리 동선이 겹치지 않는지도 살펴봅니다.
② 트럭 코트와 회전 공간
대형 차량이 실제로 회전하고 후진할 수 있는지 확인합니다.
단순히 면적이 넓은 것보다 차량이 실제로 움직일 수 있는 공간인지가 중요합니다.
③ 입고·출고 동선
입고 차량과 출고 차량이 같은 공간을 이용하는지 봅니다.
차량이 서로 마주치거나 대기하는 구간이 있는지도 확인합니다.
④ 하역설비
도크 레벨러 등 하역설비가 있는지 확인합니다.
하지만 설비의 유무만 볼 것이 아니라 실제로 사용하는 차량과 화물에 적합한지까지 확인해야 합니다.
⑤ 취급 화물의 특성
냉장·냉동 화물처럼 별도의 작업환경이나 동선이 필요한 경우도 있습니다.
중요한 것은 시설이 많으냐가 아닙니다.
내가 이 창고에서 실제로 하려는 물류 작업이 제대로 돌아가느냐입니다.
결국 창고는 면적만 보는 것이 아닙니다
창고를 볼 때 평수를 먼저 보는 것은 당연합니다.
가격도 봐야 하고, 층고도 봐야 하고, 도로도 봐야 합니다.
그런데 마지막에 꼭 한 번 더 봐야 하는 것이 있습니다.
트럭입니다.
트럭이 들어오고,
돌고,
후진하고,
도크에 붙고,
화물을 싣고 내린 뒤,
다시 빠져나갈 수 있어야 합니다.
그 과정에서 한 번이라도 크게 막힌다면 넓은 창고가 오히려 불편한 창고가 될 수도 있습니다.
그래서 저는 창고 현장에 가면 건물 안을 둘러본 뒤 한 번은 밖으로 나옵니다.
그리고 트럭이 들어올 자리를 바라봅니다.
도면에서는 괜찮아 보였던 공간이 실제로는 좁아 보이기도 하고,
반대로 생각보다 동선이 잘 나오는 곳도 있습니다.
그 차이는 현장에 가봐야 알 수 있습니다.
좋은 창고는 단순히 넓은 창고가 아닙니다.
화물이 들어오고 나가는 과정까지 편한 창고입니다.
결국,
트럭이 서 있는 시간도 비용입니다.
그래서 창고를 볼 때는 건물만 보시지 말고, 트럭이 움직이는 길까지 함께 봐야 합니다.
글을 마치며
이번에는 창고의 동선을 따라가 봤습니다.
그렇다면 한 가지 질문이 남습니다.
이렇게 좋은 조건을 갖춘 창고는 실제 가격에서도 차이가 날까요?
좋은 창고와 비싼 창고는 반드시 같은 말은 아닙니다.
다음 편에서는 창고의 입지와 시설, 동선이 실제 임대료와 매매가격에 어떻게 연결되는지 살펴보겠습니다.
감사합니다.
— 황금공인중개사 · 전기봉
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