산업용부동산8 창고는 공장이 아니다 안녕하세요. 황금공인중개사 대표 전기봉입니다. 공장·창고·산업용 토지를 중개하다 보면 같은 산업용 부동산이라도 물건을 보는 기준이 조금씩 달라진다는 것을 느낍니다. 공장을 지을 땅은 도로에서 시작해 사업성으로 끝났습니다. 열아홉 편을 그렇게 걸었습니다. 전기가 들어오는지, 업종이 허용되는지, 인허가가 가능한지, 민원은 없는지. 그리고 끝내 숫자가 맞는지까지 확인했습니다. 그런데 창고 앞에 서면 걸음이 달라집니다. 공장은 안에서 무언가를 만듭니다. 창고는 물건을 넣어두고, 꺼내고, 옮깁니다. 겉으로 보면 비슷한 건물처럼 보여도 땅을 보는 기준은 달라집니다. 공장은 바닥을 많이 씁니다. 기계를 놓고, 사람이 움직이고, 원재료와 제품이 오갑니다. 창고는 조금 다릅니다. 같은 바닥이라도 위로 얼마나 효율적으로 .. 2026. 9. 11. 싸게 산 땅인가, 싸게 산 것처럼 보이는 땅인가 안녕하세요. 인천에서 공장·창고·토지 등 산업용 부동산을 중개하고 있는 황금공인중개사 대표 전기봉입니다. 공장부지를 매입하려는 분들과 현장에서 이야기를 나누다 보면 비슷한 질문을 자주 받습니다. "이 땅, 평당 얼마면 괜찮습니까?" 저는 오히려 이렇게 되묻습니다. "그 땅을 사서 공장을 지은 뒤에도 괜찮겠습니까?" 평당 가격은 쉽게 비교할 수 있습니다. 인근 실거래가를 찾아보고, 주변 매물의 평당 가격을 비교하면 됩니다. 그런데 정작 중요한 것은 그다음입니다. 그 땅을 사서 내 사업을 하는 데 실제로 얼마가 들어가는가. 지난 편까지 도로를 확인하고, 전기를 확인하고, 업종을 확인하고, 인허가를 확인하고, 환경·민원까지 확인했습니다. 그 모든 조건을 통과한 땅이라도 마지막 단계에서 다시 멈춰 서는 경우가 .. 2026. 9. 9. 용도지역만 보고 공장부지를 사면 안 되는 이유｜전기와 도로가 먼저입니다 안녕하십니까, 황금공인중개사 전기봉입니다. 사람들은 땅을 살 때 이상하리만치 이름부터 믿습니다. "일반공업지역"이라는 문패가 붙어 있으면, 마치 그 안에서는 무엇이든 지어도 된다는 허가증을 받은 듯 안심합니다. 그러나 용도지역은 문패일 뿐, 그 집에 전기가 들어오는지 현관이 열리는지는 알려주지 않습니다. 계약서에 도장을 찍고서야 도로와 전기를 확인하려는 이들의 뒷모습을, 저는 꽤 여러 번 봐 왔습니다. 공장부지 6단계 사전진단이란 공장부지의 운명은 여섯 개의 질문 앞에서 갈립니다. 들어갈 수 있는가(도로), 쓸 수 있는가(전력), 지을 수 있는 업종인가(업종), 승인받을 수 있는가(인허가), 원하는 크기로 지을 수 있는가(건축규모), 그래도 살 만한 값인가(가격). 이 여섯 문 중 하.. 2026. 8. 27. 맹지라고 다 같은 맹지가 아닙니다 — 토지 접도조건 확인법 처서라는 절기를 하루 앞둔 날, 가을비가 묵은 더위를 씻어내며 새로운 계절의 시작을 알립니다. 아직 여름의 여운은 짙게 남아있지만, 자연은 이미 차분하게 다음 계절을 맞이할 준비를 마쳤습니다. 「땅을 보는 눈」도 같은 채비를 하고 있습니다 — 지난 편에서 계약의 여섯 관문을 통과하는 법을 다뤘다면, 오늘은 그보다 한 걸음 앞선 자리로 돌아갑니다. 애초에 계약할 수 있는 땅인지를 가르는 가장 근본적인 질문, 길입니다. 다만 이 질문을 "이 땅에 길이 있는가"로 좁혀서는 안 됩니다. 진짜 물어야 할 질문은 "이 땅에 건축법상 사용할 수 있는 길이 있는가"입니다. 1. 맹지, 세 개의 다른 길 지적도 위에서 반듯해 보이는 땅도, 실제로 걸어 들어갈 길이 없다면 이야기가 달라진다. 맹지(盲地,.. 2026. 8. 22. 금리 인상기 공장주의 세 갈래 길 — 매도·보유·리파이낸싱 세부담 실전 비교 공장 보유세(재산세·종합부동산세)와 리파이낸싱 전략은 금리 인상기 산업용 부동산 소유주에게 특히 중요한 문제입니다. 매도·보유·리파이낸싱 중 무엇이 유리한지, 지금 함께 계산해봐야 합니다. ● 산업용 부동산의 보유 단계에서는 재산세가 기본적으로 부과되며, 일정 요건을 충족하면 종합부동산세가 추가될 수 있음 ● 별도합산과세대상 토지의 전국 공시가격 합계가 80억 원을 초과하는 경우 종합부동산세 과세 대상이 될 수 있음 ● 금리 인상기에는 매도·보유·리파이낸싱 세 갈래 길의 현금흐름을 함께 비교해야 함 (자료: 종합부동산세법 제13조, 지방세법 제106조, 한국은행 통화정책방향 2026.7.16) 금리 인상기 공장주의 세 갈래 길 — 매도·보유·리파이낸싱 세부담 실전 비교 절세 DESK 14.. 2026. 7. 22. 반도체특별법 시행령 15조, 인천 반도체 공장은 어떻게 달라질까 — 비수도권 우선 고려 시대의 인천 공장 투자 태풍의 영향으로 장맛비가 거세게 쏟아지는 와중에도 남동국가산업단지 내의 열기는 가시지 않습니다. 8월 11일이면 반도체특별법이 시행되고, 정부가 800조 원 규모의 반도체 메가프로젝트 추진방향을 발표한 이후로 인천 반도체공장과 산업용 부동산 시장의 관심이 높아지고 있습니다. 이번 8편에서는 이 법이 실제로 인천에 무엇을 주고, 무엇을 주지 않는지, 그리고 그것이 공장투자·공장매매에 어떤 의미를 갖는지를 짚어보려 합니다.① 반도체특별법은 2026년 8월 11일 시행되며, 시행령 제15조에서는 클러스터 지정 시 비수도권을 우선 고려하도록 하는 취지의 기준이 포함돼 있습니다.② 인천은 후공정 밸류체인이 이미 구축돼 있어 이전은 어렵지만, 신규 국비 인프라지원·인허가 우선처리 트랙에서는 상대적으로 우선순위가.. 2026. 7. 15. 이전 1 2 다음
