허가구역이라는 이름

연휴에  내린 비가 더위의 기세를 눌렀다. 같은 비가 남부지방에서는 물난리로 번져 침수 피해가 이어졌다는 소식도 함께 들려왔다. 인천은 그 정도는 비껴갔지만, 계절은 이렇게 지역마다 다른 얼굴로 지나간다.

 

처서까지는 아직 며칠, 여름과 가을 그 사이 어딘가에 멈춰 선 날들이다. 계절조차 이렇게 완전히 확정되지 않은 채 며칠을 통과하는 법이다 — 오늘 다룰 이야기도 꼭 그렇다. 「땅을 보는 눈」은 지난 일곱 편에서 땅을 읽는 법과 계약을 준비하는 법을 다뤘다.

 

값의 이치, 도로의 무게, 서류가 답하는 물음, 면적의 안과 밖, 평당가격이라는 착시, 등기부의 세 방, 그리고 계약금과 특약. 오늘은 그 모든 절차 앞에 놓인 관문 하나를 처음부터 끝까지 열어본다 — 토지거래허가구역이다.

 

마음에 드는 땅을 찾고, 등기부까지 깨끗하게 확인하고, 계약금과 특약까지 다 갖췄다 해도, 이 방을 열지 않으면 계약은 시작조차 되지 않는다.  

 

국토교통부

1.   토지거래허가구역의 의미

 

허가구역은 부동산 거래신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법) 제10조에 근거해 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정하는 규제구역이다. 국토의 계획적 이용, 투기적 거래·지가 급등의 억제가 지정 목적이다. 

 

지정에는 중앙도시계획위원회 또는 시·도도시계획위원회의 심의를 거치며, 지정기간은 5년 이내다. 허가구역이라는 이름은 행정구역의 이름이 아니라, 토지거래의 자유를 일시적으로 유보시키는 법적 장치의 이름이다.

 

 

2.   허가 대상 토지

 

허가구역에 속한다고 모든 거래에 허가가 필요한 것은 아니다. 지정권자는 허가대상자·허가대상 용도와 지목까지 특정해 공고할 수 있고, 용도지역별 기준면적을 넘는 거래만 허가 신청 의무가 발생한다. 

 

이 기준면적은 법령이 정한 원칙값을 지정권자가 10~300% 범위에서 별도로 공고할 수 있어, 같은 공업지역이라도 실제 적용 면적은 지역마다 다르다. 지역·용도·면적 세 요건이 함께 맞아야 비로소 허가 대상이 된다.

 

국토교통부

3.   허가 전 계약의 법적 성격

 

허가구역 내 매매계약은 체결 즉시 완성된 효력을 갖지 않는다. 대법원 전원합의체는 관할 관청의 허가를, 허가 전 유동적 무효 상태에 있는 법률행위의 효력을 완성시켜주는 인가적 성질의 것으로 본다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결). 계약은 존재하되, 권리·의무를 온전히 발생시키는 계약은 아직 아니다.

 

 

4.   유동적 무효

 

유동적 무효는 확정적 무효와 다르다. 허가를 받으면 계약 체결 시점으로 소급하여 유효가 되고, 불허가 처분이 확정되면 그 시점에서 계약은 확정적으로 무효가 된다. 이 상태에서는 매도인이 시세 변동을 이유로 임의로 계약을 해제할 수 없다 — 뒤에서 다룰 협력의무가 이를 막고 있기 때문이다.

 

국토교통부

5.   허가 신청 의무

 

허가구역 내 매매계약을 체결하면 당사자 쌍방은 공동으로 관할 시장·군수·구청장에게 허가를 신청할 의무를 진다(부동산거래신고법 제11조제1항). 허가신청서에는 계약 내용, 토지이용계획, 취득자금 조달계획을 기재해야 한다. 일방이 단독으로 신청할 수 없는 구조여서, 상대방의 서명·인감이 반드시 있어야 절차가 시작된다.

 

 

6.   협력의무

 

공동신청 의무 위에 대법원은 별도로 신의칙상 협력의무를 인정한다 — 계약이 유효로 완성될 수 있도록 서로 협력해야 한다는 것이다(대법원 90다12243 전원합의체 판결). 협력을 거부하는 당사자에게는 상대방이 협력의무의 이행을 법원에 소구할 수 있다. 

 

실무에서는 협력의무 불이행이나 허가신청 전 계약 철회를 손해배상 사유로 명시하는 특약이 유효하게 인정된다(대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결 등). 계약서 특약란에 협력의무 위반 시 배상액을 못 박아두는 이유가 여기에 있다.

 

 

7.   허가 불허

 

불허가 처분이 내려지면 그 시점에서 계약은 확정적으로 무효가 된다. 당사자 쌍방이 허가를 신청하지 않기로 명백히 합의한 경우도 같은 결론에 이른다. 다만 허가를 회피·잠탈할 목적으로 체결된 거래는 예외적으로 처음부터 확정적 무효로 취급될 수 있다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결 취지). 

 

반대로 약정된 기간 내에 허가를 받지 못했다는 사정만으로는, 곧바로 무효로 하기로 한 별도 약정이 없는 한 계약이 자동으로 무효가 되지 않는다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다50615 판결).

 

ai가 만든 토지거래허가구역 확인 절차

 

8.   허가 전 계약금 문제

 

계약금은 지급될 수 있다. 다만 허가 전 단계에서는 이 계약금을 일반적인 유효계약의 계약금과 동일하게 취급해서는 안 된다. 계약 자체가 유동적 무효 상태에 있어, 계약금은 지급되었을 뿐 완성된 매매계약의 이행으로 지급된 것은 아니기 때문이다.

허가를 받은 뒤의 계약금 해제 가능 여부도 단정할 수 없다. 

 

대법원은 협력의무의 이행이나 허가 취득 그 자체를 매매계약상 이행의 착수로 보지 않는다는 입장을 밝힌 바 있으나, 그렇다고 허가를 받았다고 해서 무조건 계약금 해제가 가능한 것도, 반대로 허가를 받으면 무조건 해제가 불가능한 것도 아니다. 

 

결국 민법 제565조의 '이행의 착수' 해당 여부는 중도금 지급, 소유권 이전 준비 등 구체적인 계약 이행 정황을 종합해 개별적으로 판단해야 한다.

 

 

 9.   계약 해제 문제

 

유동적 무효 상태에서는 계약 내용에 따른 중도금·잔금 지급의무 자체가 발생하지 않는다. 약정된 지급일에 돈을 보내지 않아도 채무불이행이 아니고, 반대로 미리 지급했다고 해서 이행의 착수로 인정되지도 않는다(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결). 

 

결국 계약을 해제할 수 있는 실질적 근거는 좁다 — 협력의무 위반, 일방적 철회, 불허가 확정 정도가 해제·무효를 다투는 사유가 된다.

 

 

10.   허가조건

 

허가증에는 신청 당시 제출한 토지이용계획이 함께 확정된다. 이를 '허가의 조건'이라 부르기보다는, 허가받은 토지이용계획에 따른 이용의무가 발생한다고 표현하는 것이 정확하다. 

 

이용목적을 바꾸려면 별도로 이용목적 변경허가를 받아야 하며, 변경 절차가 끝나기 전에는 애초 계획과 다른 개발·전용 관련 인허가 자체가 진행되지 않는다.

 

 

11.   실수요 요건

 

허가는 아무 목적에나 나오지 않는다. 

 

부동산거래신고법 제12조는 자기 거주용 주택용지, 지역 주민을 위한 복지·편익시설, 영농 목적, 공익사업 시행자의 사업 목적, 지정 목적에 적합한 사업 시행자의 사업 목적 등으로 허가 가능한 이용 목적을 한정한다. 

 

산업용지라면 핵심은 하나다 — 신청인이 실제로 그 사업(공장 설립·가동)을 시행할 실수요자인지를 관할 관청이 구체적으로 심사한다는 것. 전매 차익만을 노린 취득은 이 요건을 통과하지 못한다.

 

 

11.   이용의무

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허가를 받아 소유권을 취득했다고 의무가 끝나지 않는다. 부동산거래신고법 제17조는 허가받은 목적대로 토지를 이용할 의무를 정하고, 구체적인 이용의무기간은 시행령이 취득 목적별로 달리 규정한다.

취득 목적	이용의무기간
자기 거주용 ·복지시설 ·영농 등 (제12조제1호 가~다목)	취득일로부터  2년
사업시행 목적(제12호제1호라~바목, 산업용지 다수 해당)	취득일로부터 4년
현상보존 목적	취득일로부터 5년
그 밖의  경우	취득일로부터  5년

 

기산일은 취득일(등기 완료일 기준)이다. 산업용지 매수 법인이라면 사업 시행 목적으로 분류되어 4년 구간에 해당하는 경우가 많지만, 정확한 목적 분류는 신청 시점에 관할 관청과 반드시 확인해야 한다.

 

 

 12.   위반 시 문제

 

 이용의무를 이행하지 않으면 제18조에 따라 이행강제금이 부과된다. 위반 유형별 부과율은 다음과 같다.

위반 유형	부과율(취득가액 기준)
이용하지 않고 방치	10%
승인없이 임대	7%
승인없이  이용목적 변경	5%

 

이행명령이 정한 기간에 이행되지 않으면, 최초 이행명령일을 기준으로 매년 1회씩 반복해서 부과될 수 있다(제18조). 한 번 내고 끝나는 비용이 아니다.

형사처벌 영역도 별도로 있다. 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 자는 제26조제3항에 따라 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해질 수 있다. 

 

속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 자 역시 같은 조항에 따라 동일한 형으로 처벌받을 수 있다 — 다만 무허가 거래와 부정한 방법에 의한 허가는 성립 요건이 다른 별개의 위반행위이며, 같은 처벌 규정 안에 함께 규정되어 있을 뿐이라는 점은 구분해서 이해해야 한다.

 

 

 사례로 보는 허가 흐름 — 남동산단 공장부지 1,000평

 

법인이 남동산단 내 공장부지 1,000평을 매수하려 한다고 가정해보자. 실제 절차는 대략 이렇게 흘러간다.

 

 1.   허가구역 여부 확인 — 국토교통부·인천시 고시로 해당 필지가 허가구역에 속하는지 먼저 확인한다.

2.   기준면적 확인 — 공업지역 기준면적을 넘는 규모이므로 허가 대상임을 확인한다.

3.   매수법인의 실제 사업내용 확인 — 정관상 목적사업, 기존 공장 운영 이력 등으로 실수요 요건(제12조)을 충족하는지 미리 점검한다.

4.   토지이용계획 작성 — 언제부터 어떤 규모로 공장을 신설·가동할지 구체적으로 기재한다.

5.   자금조달계획 작성 — 자기자금·대출 비중, 대출 실행 예정일을 명시한다.

6.   공동허가신청 — 매도인·매수법인이 함께 서명해 관할 구청에 신청서를 제출한다.

7.   허가 — 시행령상 원칙적으로 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분이 통보된다. 서류 보완이 있으면 기간이 늘어날 수 있어 잔금일은 여유 있게 잡는다.

8.   잔금과 등기 — 허가증을 받은 뒤 잔금을 치르고 소유권이전등기를 마친다.

9.   허가받은 목적에 따른 이용 — 취득일부터 이용의무기간(사업 목적이라면 4년) 동안 이용계획서에 적은 대로 실제 공장을 짓고 가동해야 한다.

 

계약금이 오가는 시점은 이 아홉 단계 중 훨씬 앞, 심지어 1번을 확인하기도 전인 경우가 많다. 순서를 거꾸로 밟은 계약일수록 뒤탈이 크다.

 

 

[자가진단 체크리스트 — 계약 전 반드시 확인]

 

●   대상 필지가 현재 토지거래허가구역에 속해 있는가 (국토교통부·관할 지자체 고시 확인)

●   해당 용도지역의 기준면적과 실제 계약 면적을 비교했는가

●   계약서에 협력의무 위반 시 손해배상 특약을 명시했는가

●   이용계획서에 기재할 이용목적이 실제 사업계획(공장 설립·가동)과 정확히 일치하는가

●   신청인이 부동산거래신고법 제12조의 실수요 요건(사업시행 목적 실사용)을 충족하는가

●   잔금일이 허가 처리 예상 기간(15일 원칙, 서류 보완 시 연장 가능)을 반영하고 있는가

●   취득 목적에 따른 이용의무기간(2년/4년/5년)과 목적 변경 시 절차를 대표님과 공유했는가

●   위반 시 불이익(확정적 무효, 유형별 이행강제금, 2년 이하 징역 또는 개별공시지가 30% 이하 벌금)을 이해하고 있는가

 

 

허가구역이라는 이름의 방은, 열어보지 않고 지나칠 수 있는 방이 아니다. 

 

이 글만 보고 계약 여부를 결정하지 마십시오. 대상 필지의 허가구역 해당 여부, 기준면적, 실수요 요건 충족 여부, 이용의무기간 분류는 개별 사안마다 다르므로 반드시 관할 지자체 확인과 전문가 검토를 거치시기 바랍니다. 

 

인천·수도권 공장·창고·토지 계약 전 허가구역 검토가 필요하시면 황금공인중개사(인천광역시 미추홀구 경원대로821번길 1, 010-4820-3612)로 문의 주시기 바랍니다.

다음 편에서는 매도인의 신원과 처분권한 — 대리계약, 공동소유 지분, 신탁등기 상황에서 도장을 찍기 전 마지막으로 확인해야 할 것들을 다룬다.